Nieuwe huizen moeten energieneutraal worden. Helemaal energieneutraal? Nee, bijna energieneutraal is ook goed. BENG heet dat in bouwjargon: Bijna Energie-Neutraal Bouwen. Europese regels schrijven voor dat eind volgend jaar alle nieuwe gebouwen BENG moeten zijn. Om dat voor elkaar te krijgen, gaat in Nederland komende zomer al het nieuwe bouwbesluit in, met daarin alle BENG-eisen waaraan nieuwbouw moet voldoen.
Over deze eisen ontstond afgelopen week wat onrust. Verzamelaar van bouwkostendata BDB rekende uit dat bouwen gemiddeld zo’n 15% duurder zal worden. ‘Nieuwe woningen 15% duurder door duurzaamheidseisen’, kopte het FD.
BDB is niet de eerste die aan de bel trekt. Afgelopen zomer waarschuwde het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) ook al voor het kostenopdrijvende effect van klimaat- en energiebeleid. ‘Als je een serieus klimaatbeleid wilt, dan hangt daar ook een prijskaartje aan’, stelde EIB-directeur Taco van Hoek.
En daar heeft Van Hoek natuurlijk gelijk in. Klimaatbeleid gaat ons allemaal geld kosten, dus ook de koper van een nieuwbouwwoning. Maar voor iedereen die vreest dat BENG nieuwe huizen in Nederland volstrekt onbetaalbaarder gaat maken, hier toch wat nuancering. Ik begeef me op glad ijs, want de Nederlandse woningmarkt is voor een econoom moeilijk te doorgronden. Het is een diep verstoorde markt waar de overheid zoveel invloed op uitoefent dat normale mechanismes nauwelijks werken. Maar ik waag me er toch aan.
Allereerst wat feiten: nieuwbouwwoningen zijn de afgelopen jaren snel duurder geworden. De prijzen van nieuwe woningen stijgen zelf sneller dan die van bestaande huizen. Tussen 2015 en nu werd nieuwbouw maar liefst 46% duurder. Bestaande woningen stegen in die periode (gemiddeld) 32% in prijs. Dat verschil heeft vele oorzaken. Grondprijzen stegen, de prijs van veel bouwmaterialen schoot omhoog en er wordt tegenwoordig veel binnenstedelijk gebouwd en dat is relatief duur.
Zelfs op de ontregelde woningmarkt heeft zo’n prijsstijging uiteindelijk het logische effect: de vraag naar nieuwe huizen daalt. In het laatste kwartaal van 2017 werden er nog zo’n 9000 nieuwbouwwoningen verkocht, zo blijkt uit cijfers van NVM, het afgelopen kwartaal waren dat er nog maar 6900. Gevolg is dat het aantal nieuwe woningen dat te koop staat het afgelopen jaar is toegenomen met 17%, tot maar liefst 15.900. NVM schrijft: ‘Waar de markt voor bestaande bouw steeds krapper wordt, verruimt de markt voor nieuwbouwwoningen’.
Waarmee maar weer eens is aangetoond dat hogere prijzen uiteindelijk leiden tot lagere verkopen. Niet omdat mensen de nieuwe huizen niet zouden willen kopen – de woningschaarste is zeker niet afgenomen – maar omdat ze er geen hypotheek voor kunnen krijgen. De hypotheekregels zijn streng en banken zijn bang om ze te overtreden, dus als nieuwbouw duurder wordt, is het moeilijker om een koper te vinden. Gooi nog eens 15% op de aanschafprijs wegens de BENG-regels en de effectieve vraag zakt nog verder in. De wal keert het schip.
Maar waar blijft die 15%, als het niet of onvolledig in de prijs kan worden doorberekend? Moet de bouwer de hogere bouwkosten in z’n winstmarges absorberen of snijden in loonkosten? Dat lijkt onwaarschijnlijk, want de bouwsector kreunt onder een tekort aan mensen en tenzij het stikstofprobleem opeens zorgt voor een recessie in de bouw, zullen aannemers niet willen inleveren.
Waar laten we de BENG-kosten dan? In de grondprijs, natuurlijk. Dat is het onderdeel van de totale kosten van nieuwbouw dat wél kan bewegen. Sterker: de belangrijkste reden dat grond een prijs heeft, is om dit soort aanbodverschuivingen op te vangen.
Dat wist aartsvader van de economie David Ricardo al: grond is duur omdat het graan dat je erop verbouwd duur is, schreef hij. En niet andersom. Op dezelfde manier is bouwgrond duur als bouwen goedkoop is en zal grond dus goedkoper worden als de bouwkosten stijgen.
Een BENG-huis hoeft dus niet zoveel duurder te worden, als gemeentes en andere grondbezitters de economische logica van Ricardo maar volgen.
