Dat de Nederlandse woningmarkt slecht functioneert, dat weten we al een paar decennia. Als de prijzen stijgen, reageert het aanbod niet of nauwelijks. Daardoor ontstaan zeepbellen in goede tijden en stort het zaakje om de zoveel tijd met donderend geraas in elkaar.
Tot zover niets nieuws. Maar deze week werd onze huizenmarkt een parodie op zichzelf. Want terwijl de krapte weer eens op een hysterisch hoogtepunt staat, en iedereen schreeuwt om nieuwe woningen, ging het aantal nieuwe bouwvergunningen in het eerste kwartaal van dit jaar juist hard omlaag. Er werden slechts 12.500 vergunningen voor nieuwe woningen afgegeven, 26% minder dan een jaar eerder. We moeten zelfs terug naar begin 2016 om een lager aantal te vinden.
Er is zo weinig aanbod, dat het aantal verkochte nieuwbouwwoningen al enige tijd aan het dalen is. De gemiddelde prijs van nieuwbouw is dan ook flink gestegen. De enige oplossing voor deze krapte is toename van het aanbod, dus versnelde nieuwbouw, maar dan heb je juist meer bouwvergunningen nodig, niet minder. De huizenmarkt staat in brand, maar de brandweer besluit een baaldag te nemen en rijdt zo snel mogelijk weg van het vuur.
Om de situatie nog lachwekkender te maken: experts waren niet eens verbaasd over het instorten van de bouwvergunningen. Men had het zien aankomen. In Nederland gaan er jaren overheen voordat een nieuwbouwproject zich door alle bureaucratische lagen heeft heen gevochten. Tijdens en kort na de crisis is er simpelweg te weinig gedaan om de pijplijn vol te krijgen. Aan de projecten die in de slechte jaren op de plank waren gelegd wordt inmiddels gebouwd, maar voor een nieuwe stroom is niet gezorgd.
Van deze absurde ontwikkeling gaat heel woningzoekend Nederland last krijgen. Een oplossing is niet eenvoudig, want het probleem is structureel. Er moeten de komende jaren honderdduizenden woningen bijkomen, maar bestuurlijk en planologisch Nederland lijkt niet verder te komen dan plannetjes voor ‘inbreien binnen de stad’, herontwikkeling van oude fabrieksterreinen en omkatten van kantoren tot woningen. Daar gaan we het niet mee redden. Er moet ook weer gewoon gebouwd worden buiten de stad. Daar kan het sneller en goedkoper.
Ja, ik hou ook van de open ruimte in Nederland en zie graag de horizon. Maar het aantal huishoudens stijgt de komende jaren stevig door, en dat valt niet op te vangen met een paar extra flats op IJburg en een extra woontoren in Rotterdam. Bovendien willen veel mensen toch gewoon een gezinswoning met een tuintje. Er zullen dus ook nieuwe wijken moeten komen in het groen.
Het is hoog tijd voor regie van de Rijksoverheid. Sinds de Vierde Nota Ruimtelijke Ordening Extra – die de beroemde Vinex-locaties opleverde – bemoeit Den Haag zich nauwelijks meer direct met woningbouw. Er kwam ooit een vijfde nota, maar deze bleef steken in de Tweede Kamer. Provincies wijzen nu de bouwlocaties aan. Of beter: dat doen ze juist niet. Het Kabinet werkt momenteel aan een nieuwe Omgevingswet, maar daarin krijgen lokale overheden juist meer taken en instrumenten. Niks mis met decentralisatie, maar de woningbouw heeft nu juist centrale sturing nodig. Een vijfde nota vol met locaties voor nieuwe ‘Vijnex’-wijken.
Vervolgens moet de bouwsector zorgen dat deze wijken ook snel tot stand komen. Geld is er genoeg, maar aan vakmensen is een schreeuwend tekort. Betere arbeidsvoorwaarden (meer loon!), versnelde opleidingen en (onvermijdelijk) arbeidsmigranten zijn nodig om voldoende bouwvakkers aan te trekken. Ook moet de sector zijn conservatieve veren afschudden en het bouwproces standaardiseren en mechaniseren. De productiviteit per werknemer moet snel omhoog.
Ten slotte kunnen we ook de bestaande woningvoorraad beter benutten. We komen woningen tekort in Nederland, maar er zijn ook regio’s met een overschot. Verbeter de infrastructuur (waar blijven de snelle binnenlandse treinen, waar blijft het lightrail-netwerk?) zodat reistijden korter worden en forenzen verder van hun werk kunnen wonen. Als we Nederland wat kleiner maken, wordt de woningmarkt groter.