Hou je goed vast, want de huizenmarkt kantelt. In het recente verleden ging dat telkens gepaard met financiële problemen en een extra diepe recessie. Griezelig daarom, dat de prijsindex van bestaande koopwoningen sinds de zomer elke maand is gedaald. In november lag de huizenprijs al ruim 2% lager dan in augustus. Voor volgend jaar verwacht De Nederlandsche bank dat er 3% vanaf gaat. En in 2024 nog eens 3,4%.
De daling komt na een lange periode van snel stijgende huizenprijzen. Sinds 2014 zijn de prijzen bijna verdubbeld. Lage rente, hoogconjunctuur, baanzekerheid en tegenvallende nieuwbouw bleken de perfecte omstandigheden voor het zoveelste feestje op de Nederlandse huizenmarkt. Zo extreem als aan het einde van de vorige eeuw was het net niet. Maar met jaarlijkse prijsstijgingen van rond en soms zelfs boven de 10% leek het er wel op.
Die huizengekte tussen 1996 en 2000 eindigde overigens in een drama. Vorige eeuw waren het vooral het stijgende gezinsinkomen (vrouwen gingen werken en hun inkomen mocht meetellen bij de hypotheektoets), onbelemmerde hypotheekrenteaftrek en de nieuwe fantasievolle hypotheekvormen (spaar, belegging, aflossingsvrij) die tot een explosieve prijsontwikkeling leidden. Het economisch optimisme en een flinke zeepbel op de aandelenbeurs deden de rest.
Maar de dotcomzeepbel knapte, 9/11 doofde het optimisme en de inval in Irak in 2003 zette een afkoeling van de wereldeconomie in. Huizenprijzen bleven stijgen, maar wel een stuk langzamer en dat was genoeg om de Nederlandse economie aan het wankelen te brengen.
In de jaren ervoor was de Nederlandse consument eraan gewend geraakt, zijn inkomen aan te vullen door middel van een verhoging van de hypotheek. Wie de overwaarde van het eigen huis niet ‘verzilverde’ bij de bank, was een dief van zijn eigen portemonnee. Dat lieten de marketeers van de banken ons in elk geval geloven. De consumptie dreef in die jaren deels op de overwaarde, dus toen de huizenmarkt afkoelde, was er jaarlijks minder overwaarde om te verzilveren en daalde die consumptie.
Na het uitbreken van de kredietcrisis in 2008 begonnen de huizenprijzen echt te dalen. De overwaarde verdampte, en al dat verzilveren (en uitgeven) ervan bleek toch niet zo’n goed idee te zijn geweest. Huiseigenaren moesten extra op de rem trappen om hun uitgaven weer in overeenstemming te brengen met de maandelijkse inkomsten. Dat heeft de recessie in die jaren dieper en langduriger gemaakt.
De les: onze volatiele huizenmarkt en onze hoge hypotheekschuld maakt de Nederlandse economie behoorlijk hysterisch. De conjuncturele uitslagen zijn bij ons groter dan in andere landen. We zijn extra gevoelig voor schokken, want zodra de huizenprijs beweegt, schiet de consumptie uit het lood.
Gaat dat ditmaal ook weer op? Of is de historische relatie tussen huizenprijs en consumptie inmiddels afgezwakt? Recent onderzoek dat deze vraag beantwoordt ontbreekt. Maar er is wel reden voor hoop.
Want door strengere hypotheekregels, versoberde renteaftrek en misschien zelfs wat meer gezond verstand bij huiseigenaren, is er van de recente waardestijging van de eigen woning veel minder verzilverd. Was de spaarquote voor 2008 vaak nog negatief, omdat mensen dankzij verhoging van de hypotheek meer konden uitgeven dan ze verdienden, de afgelopen jaren werd er juist veel gespaard. Tijdens corona werd er vooral veel geld opzijgezet, deels onvrijwillig. Maar ook in de jaren voor de pandemie was de spaarquote positief, ondanks de stijgende huizenprijs.
De groei van de totale hypotheekschuld lag dan ook een stuk lager dan die van de huizenprijs. In plaats van extra lenen werd er juist extra afgelost. Voor de kredietcrisis steeg de schuld juist nog sneller dan de huizenprijs.
Vergis u niet, onze overspannen woningmarkt en internationaal gezien extreem hoge hypotheekschuld zijn nog altijd een risico voor zowel de conjunctuur als de financiële stabiliteit. De situatie lijkt echter beter beheersbaar dan tijdens eerdere kantelmomenten op de huizenmarkt. De consumptie zal ongetwijfeld weer last krijgen van de lagere woningwaarde, maar waarschijnlijk minder dan voorheen. Ofwel: de situatie is nog steeds hysterisch, maar wel wat minder hysterisch. Tel je zegeningen.