Hoeveel huizen mag een prins bezitten? Liever niet al te veel, zo lijkt het. Het tijdperk van regenten en koningen ligt ver achter ons. We bouwen geen paleizen meer en geen buitenplaatsen. Een prins van koninklijken bloede met vastgoedambities is daarom al snel verdacht.
Dat merkte prins Bernhard van Oranje-Nassau, Van Vollenhoven vorige week. Het Parool had een inventarisatie gemaakt van de grootste beleggers op de Amsterdamse woningmarkt en de prins viel op in de top van die lijst – naast bijvoorbeeld media-ondernemer Reinout Oerlemans. Maar liefst 102 pandjes bezit prins Bernhard, die zijn geld verdient als ICT-ondernemer.
Half Mokum viel over de prins heen. Beleggers als hij zouden particulieren uit de markt drukken. De sociale cohesie in buurten zou verdwijnen. SP-Wethouder Laurens Ivens, sprak over ‘heel ongewenste effecten’.
Opmerkelijk, want de woningen van prins Bernhard, Oerlemans en al die andere beleggers staan natuurlijk niet leeg. Ze worden verhuurd aan mensen die graag in de stad wonen, maar om de een of andere reden niet willen of kunnen kopen. Amsterdam is kampioen sociale woningbouw; het hogere segment, voor mensen met een hoger inkomen, wordt aan de de markt overgelaten. Maar als de markt dan levert, in de vorm van beleggers die wel brood zien in Amsterdams vastgoed, is de wereld te klein. Dan ‘drijven rijke beleggers de prijzen op’. Alsof kopende particulieren meer recht hebben op woonruimte binnen de ring dan hurende particulieren.
Het zal wel komen door de overspannen situatie op de Amsterdamse woningmarkt, dat men zo ongenuanceerd reageert. De prijzen zijn omhooggeschoten en de koophuizen raken op. Dat maakt nerveus. Amsterdamse huizen zijn alweer een stuk duurder dan voor de crisis. En omdat de stad heeft verzuimd flink bij te bouwen, lijkt het einde van de schaarste niet in zicht.
Wie naar Amsterdam kijkt, zou de indruk kunnen krijgen dat in Nederland de gekte op de huizenmarkt weer helemaal terug is. Maar dat is niet het geval. Ondanks berichten als ‘Verblinde huizenkopers’ (Telegraaf) en ‘Overwaarde weer ingezet, net als voor de crisis’ (Volkskrant), is de huizenmarkt nog lang niet terug in 2008.
Een paar cijfers om dat te laten zien: de huizenprijsindex van het CBS stond in september nog 4,5% onder het niveau van september 2008. Rekening houdend met inflatie (een euro was in 2008 immers meer waard dan nu), zijn de huizen nu zelfs bijna 15% goedkoper. In 2008 zat de sleet er ook duidelijk op. De prijzen waren zo hoog, en het aanbod zo schaars, dat er nog maar weinig woningen werden verkocht. In het derde kwartaal van 2008, na drie jaar van verkoopdalingen, slechts 48.000. Nu boekt het aantal verkochte woningen juist record op record en kwam aan het eind van de zomer uit op ruim 61.000. Er zit duidelijk nog gezonde beweging in de markt.
Een ander belangrijk verschil met 2008: huizen zijn gemiddeld nog steeds prima betaalbaar. Door de lage rente is de gemiddelde huizenkoper met een aflossingsvrije hypotheek nog geen 15% van zijn of haar netto-inkomen aan maandlasten kwijt, rekende onderzoeksbureau Calcasa uit. In 2008 was dat ruim het dubbele. Voor de tegenwoordig meer relevante annuïteitenhypotheek is dat 27% van het netto-inkomen nu, tegen 41% in 2008. Huizen zijn duur, maar toch betaalbaar.
Ook in Amsterdam? Nee, daar zijn de prijzen wel degelijk zo hoog dat de betaalbaarheid in het gedrang komt. Maar in andere delen van Nederland gaat het veel langzamer. Om dat te illustreren keek ik naar het verschil in de mediane huizenprijs in Amsterdam en (Noord-)Drenthe. De mediane Amsterdamse koopwoning is nu 78% duurder dan die in Drenthe. In 2008 was dat verschil slechts 26%. De overspannen huizenmarkt is nu dus eerder een lokaal dan een nationaal verschijnsel.
Misschien is dat ook de oplossing voor prins Bernhard. Investeer ook eens wat in de provincie, daar ziet men het geld graag komen. In het Drentse Oranjedorp bijvoorbeeld, vlak bij Emmen. Daar staan nog vier zeer betaalbare pandjes te koop.