De Nederlandse woningmarkt kookt droog. Er is veel meer vraag dan aanbod, waardoor huizenprijzen onrustbarend snel stijgen terwijl het aantal transacties daalt. In augustus waren huizen weer ruim negen procent duurder dan een jaar eerder. De markt is extreem krap en vooral starters komen er nauwelijks meer tussen.

De oplossing: meer nieuwbouw. Volgens Ger Jaarsma, voorzitter van makelaarsvereniging NVM, is er nu een ‘nationaal woningbouwplan’ nodig, met ‘strakke regie van het Rijk’. Hij luidde in oktober de noodklok, met een nieuw rapport over de krappe woningmarkt. Er wordt veel te weinig gebouwd, en als we niets doen wordt het woningtekort alleen maar nijpender.

De makelaars hebben de cijfers aan hun kant. Nederland heeft zo’n 75.000 nieuwe woningen per jaar nodig, en dat aantal wordt niet gehaald. Sterker: de nieuwbouw lijkt zelfs nog verder te stagneren. De oorzaak is gebrek aan alles: aan bouwvakkers, aan betaalbare bouwmaterialen en aan bouwlocaties.

Maar er is ook een andere waarheid: Nederland heeft genoeg woningen. Ze staan alleen niet op de juiste plaats. Behalve nieuwe huizen bouwen, zou de overheid daarom ook moeten nadenken over het beter benutten van de bestaande huizenvoorraad.

Ons land telt momenteel een kleine 7,8 miljoen huishoudens (inclusief eenpersoonshuishoudens) en bijna net zoveel woningen. Voor elke 100 huishoudens zijn er 99,3 woningen. Er zijn huishoudens die een woning delen, maar er staan ook altijd wat woningen leeg, dus het aantal huishoudens en het aantal woningen zal in de regel wat van elkaar verschillen. Een verhouding van 1 op 0,993 duidt in elk geval niet op een enorme woningnood. Enkele jaren geleden, in 2015, was de verhouding zelfs 1 op 1.

Voor een echt tekort aan woningen moeten we veel verder terug: naar de jaren zestig van de vorige eeuw, toen er voor elke 100 huishoudens slechts 91 woningen beschikbaar waren. Die verhouding liep op naar 96 woningen per 100 huishoudens in de jaren zeventig en 98 woningen rond de eeuwwisseling. Sinds 2006 heeft dat aantal altijd boven de 99 gelegen.

Wat is dan het probleem? De regionale spreiding van de woningen. Ze staan niet op de plaats waar de huishoudens (willen) wonen. In Zeeland, Friesland, Drenthe, Overijssel en Limburg zijn er meer woningen dan huishoudens. Voor iedere 100 Zeeuwse huishouden zijn er zelfs maar liefst 107 woningen. In Utrecht, Noord-Holland, Gelderland, Flevoland en Zuid-Holland zijn er juist minder huizen dan huishoudens. In Utrecht moeten 100 huishoudens het doen met 97 woningen.

In de provincie Groningen lijkt de schaarste nog groter: 95 woningen per 100 huishoudens. Maar zonder deze schaarste te bagatelliseren, denk ik dat het relatief grote aantal studenten in de stad Groningen dit getal wat vertekent. Dat idee wordt ondersteunt door de prijsontwikkeling in Groningen: de verkoopprijzen van Groningse huizen zijn nog niet terug op het niveau van tien jaar geleden. Voor de andere provincies met te weinig woningen is dat wel het geval. In Noord-Holland zijn huizen gemiddeld alweer 14% duurder dan in 2008.

Het Nederlandse woningtekort is dus eerder een probleem van locatie dan van absolute aantallen. Behalve een woningbouwplan zou er daarom ook een woninglocatieplan moeten komen. Of, omdat woningen zich nu eenmaal moeilijk laten verplaatsen: een bewoners-locatieplan, waarmee de overheid mensen verleidt om te vertrekken uit de drukke, verstedelijkte Randstad, naar het platteland in de provincie.

Dat betekent: investeren in infrastructuur buiten de Randstad, zodat de woon-werk-reistijden kleiner worden, door wegen te verbreden, maar beter nog door buitengebieden directe, snelle en regelmatige treinverbindingen te geven met de Randstad. Er moet daarnaast serieus geld naar de kleinere gemeenten, zodat die de basisvoorzieningen op peil kunnen houden. Zonder onderwijs, sport, cultuur en bereikbare zorg blijven de dorpen niet bewoonbaar.

Weggegooid geld? Dat denk ik niet. Massaal huizen bouwen in het schaarse groen van de Randstad, terwijl er elders in Nederland leegstand is, dat is pas verspilling.