Rust op de woningmarkt, graag. Na jaren van prijsdalingen en onderwaterhypotheken, lijkt de huizenmarkt eindelijk weer gezond te worden. Nu vooral niet met nieuwe plannetjes en luchtballonnetjes komen. Liever even geen goedbedoelde nieuwe wetten of theoretisch gemotiveerde hervormingen. Nee, laat de huizenmarkt met rust en neem alle tijd om het beleid van de afgelopen jaren te laten inwerken.
Persoonlijk ben ik hier helemaal voor, en ik denk u ook. Maar Nederlandse topambtenaren denken er heel anders over. Een speciale studiegroep onder leiding van econoom Maarten Camps, secretaris-generaal van Economische Zaken, vindt het juist tijd voor onrust, voor actie, voor beweging. In het voorwoord van het advies dat de studiegroep deze week publiceerde, schrijven de ambtenaren poëtisch: ‘In een dynamische wereld is verandering een constante. Die verandering is behalve onontkoombaar ook noodzakelijk en gewenst.’
Huizenmarkt is ziek
En u raadt het al: die onontkoombare, noodzakelijke en gewenste verandering… die gaat de huiseigenaar weer geld kosten. De subsidie op lenen en kopen moet verder omlaag, stellen Camps en de zijnen. Het huidige stelsel trekt huizenkopers voor, waardoor er geen gezonde commerciële huurmarkt kan ontstaan. Dat tekort werkt door op de arbeidsmarkt omdat mensen minder gemakkelijk kunnen verhuizen voor een baan. Bovendien zorgt de renteaftrek voor een ongezond hoge hypotheekschuld, waardoor Nederland kwetsbaar is voor financiële crises, zoals de afgelopen zeven jaar duidelijk is aangetoond.
Als huiseigenaar met een flinke hypotheek vind ik deze redenering waardeloos. Maar als econoom moet ik toegeven dat de ambtenaren een punt hebben. De Nederlandse huizenmarkt is ziek, en het virus heet hypotheekrenteaftrek. Het is een besmettelijk virus dat grote delen van de Nederlandse economie heeft aangestoken. Nu de rente laag is en de prijzen weer stijgen, is het moment aangebroken om het bittere medicijn te slikken.
Renteaftrek sneller afbouwen
Camps stuurgroep heeft vier verschillende pillen uitgedokterd. De meeste daarvan zal de politiek niet willen slikken, zoals het idee om de aftrek in 25 jaar tijd helemaal af te schaffen. Maar het meest milde voorstel — Variant A in het rapport — zou tijdens de volgende formatie wel eens een serieuze rol kunnen spelen.
In deze variant wordt de renteaftrek sneller afgebouwd. Nu daalt het maximale percentage waartegen mag worden afgetrokken ieder jaar met een half procentpunt, tot in 2036 40,5% is bereikt. Alleen huiseigenaren die met hun inkomen in de hoogste belastingschijf vallen, merken hier iets van. Variant A stelt voor de aftrek te versnellen tot één procentpunt per jaar, en door te laten dalen tot 30% is bereikt. Ook inkomens in de derde schijf zullen dan tegen een lager percentage mogen aftrekken.
Bovendien wordt in deze variant de ‘Wet Hillen’ langzaam afgeschaft. Volgens deze wet hoeven huiseigenaren met een (bijna) afgeloste hypotheek geen eigenwoningforfait te betalen. De Wet Hillen was bedoeld om aflossen te bevorderen, maar volgens de huidige regels moeten alle nieuwe hypotheken toch al helemaal worden afgelost, dus Hillen kan worden uitgefaseerd, redeneren de ambtenaren.
Woningmarkt beetje normaler
Stort de huizenmarkt in, als het volgende kabinet deze op het eerste gezicht pijnlijke maatregelen doorvoert? Die kans blijkt erg klein. Het Centraal Planbureau rekende Variant A door en voorspelt op termijn een daling van de huizenprijs van slechts 1,5%. Als de hogere belastinginkomsten worden teruggegeven aan de burger — wat in het rapport van de Stuurgroep wordt voorgestel — is dat nog minder.
Zoals gehoopt stijgt het aandeel van vrije-sectorhuurwoningen in het Nederlandse woningbestand door de maatregelen. Nu is 11,4% van de woningen een commerciële huurwoning. Dat stijgt met 1,3%-punt naar 12,7%. Het aandeel koopwoningen daalt met ongeveer hetzelfde percentage. Door de subsidie op lenen te verminderen, wordt de Nederlandse woningmarkt dus een beetje normaler.
Het is allemaal niet revolutionair, maar wel de moeite waard. Hou u dus maar vast huizenbezitter, de volgende hervorming komt eraan.