Gezonde huizenmarkt door minder renteaftrek en een ander pensioen

De huizenmarkt tackelde de Nederlandse economie. Het was een smerige tackle van achteren. Jarenlang leken huizenprijzen alleen maar omhoog te kunnen. De overwaarde die daardoor ontstond werd door huiseigenaren en masse gecasht bij de bank. Met eerste, tweede en derde hypotheken financierden we een consumptiefeest, waardoor de economische groei eind vorige eeuw zo snel werd opgestuwd, dat de halve wereld naar Nederland stroomde om de Hollandse wonder-economie te bewonderen.

Maar op het consumptiefeest volgde de kater. Of beter: de tackle van achteren. Na de kredietcrisis bleken huizenprijzen ook te kunnen dalen. De consumptie daalde en hypotheken kwamen onder water te staan. De Nederlandse economie kromp meer dan die van de buurlanden — inclusief Frankrijk. Van wondereconomie werd Nederland het internationale voorbeeld van een rijk maar fragiel schuldenland. De welvaart is hier hoog, maar de enorme particuliere schulden maken ons zeer kwetsbaar voor schokken op financiële markten.

Uitstekend
Logisch dus, dat het eerste advies van het kersverse Financieel Stabiliteitscomité over de woning- en hypotheekmarkt gaat. Voorzitter Klaas Knot pleitte er donderdag voor om de maximale loan-to-value (LTV), dat is de hypotheekschuld als percentage van de woningwaarde, geleidelijk te verlagen van de huidige 103% naar 90%. Bij zo’n lagere LTV komen huiseigenaren minder snel in schuldproblemen als de huizenprijs daalt en wordt de Nederlandse economie minder kwetsbaar.

In isolatie beschouwd is het een uitstekend voorstel. Een beetje sparen voor je een huis koopt, is helemaal geen onredelijke eis. Zeker niet als het de financiële kwetsbaarheid van huiseigenaren vermindert, en de economie minder volatiel maakt.

Armoedig
Maar het is ook een armoedig voorstel. De hoge hypotheekschuld is maar een deel van het verhaal. Het Stabiliteitscomité negeert het pensioenstelsel, de disfunctionele huizenmarkt en de rol van de hypotheekrenteaftrek. Om met dat laatste te beginnen: lenen Nederlanders nou zoveel omdat de LTV-grens te hoog ligt, of omdat de overheid hypotheekschuld subsidieert? Die laatste factor lijkt me de echte oorzaak. Renteaftrek maakt lenen goedkoop. Doe daar eerst wat aan, voordat je de botte bijl van een lagere LTV hanteert. Stimuleren en afremmen tegelijk, is onzinnig.

Dit kabinet heeft besloten de rentesubsidie heel langzaam, met een half procent per jaar, af te bouwen. Maak daar een vol procent per jaar van, en de schuldenlast gaat mee omlaag. In een reactie op het voorstel van het Stabiliteitscomité, verkoos het Centraal Planbureau dan ook verlaging van de renteaftrek boven verlaging van de LTV.

Kapot gereguleerd
Er is nog een oorzaak van de wilde stijging van de huizenprijs en hypotheekschuld die het comité negeert: de Nederlandse bouwmarkt is kapot gereguleerd. Lagere overheden bepalen met hun vergunningen en grondpolitiek het bouwtempo en trekken zich nauwelijks iets aan van de vraag naar woningen. Terwijl de huizenprijzen tussen 1995 en 2008 tweeënhalve keer over de kop gingen, nam het aantal nieuwbouwwoningen af met 16%.

De vraag steeg, maar het aanbod bewoog niet mee. Geen wonder dat de huizenprijzen omhoog knalden en Nederlanders zich diep in de schulden staken. Maak bouwen gemakkelijker en het destabiliseerde effect van de huizenmarkt neemt af.

Schermafbeelding 2015-06-07 om 22.36.05

Onredelijk
Maar de blik moet eigenlijk nog breder. Dat starters moeten sparen voordat ze hun eerste huis kopen, is een prima idee. Maar laat diezelfde starters dan niet tegelijk onredelijk hoge pensioenpremies betalen. Lagere LTV voor huizenkopers zou moeten samengaan met afschaffen van de doorsneesystematiek bij pensioenen.

Volgens die systematiek betalen jongeren een even groot deel van hun inkomen aan pensioenpremie, als oudere werknemers. Maar de premie van jongeren kan veel langer renderen. Zij krijgen daardoor relatief weinig pensioenrechten per ingelegde euro. Ouderen krijgen juist teveel. Jong spaart voor oud.

Volgens berekeningen van het CPB bouwt een hoog opgeleide man hierdoor tot z’n 46ste ruim 30% te weinig pensioen op. Mannen van 46 en ouder krijgen bijna 20% te veel. Voor vrouwen en lager opgeleiden zijn de percentages vergelijkbaar.

Schermafbeelding 2015-06-07 om 22.36.16

Schermafbeelding 2015-06-07 om 22.36.43

Als we willen dat jongeren sparen voor hun huis, dan moeten we ze niet gelijktijdig teveel laten storten in het pensioenfonds. Schaf de doorsneepremie af, en verlaag daarna de LTV. In die volgorde.