Harde heelmeesters, stinkende wonden

(Verscheen eerder in FD)

Wat wilt u? Sterkere banken of meer economische groei?* U moet kiezen, want beide is op korte termijn niet mogelijk.

Er zijn meer dilemma’s. Wilt u lagere private schulden, of hogere winkelverkopen? Minder huizen onder water of stabiele huizenprijzen?

Nederlandse banken maak je sterker door ze te dwingen meer kapitaal aan te houden voor iedere euro aan hypotheeklening op de balans. Private schulden worden lager als huizenkopers meer eigen geld mee moeten brengen. En het probleem van huiseigenaren met ‘onderwaarde’ verminder je door de hypotheekrente sneller af te bouwen, zodat aflossen meer loont.

Maar als banken meer kapitaal moeten aanhouden, kunnen ze minder uitlenen en dat kost groei. Sparen voordat je een huis koopt, zorgt voor uitgestorven winkelstraten. En nieuwe ingrepen in de hypotheekrenteaftrek zullen de huizenprijzen verder in het rood drukken.

Het lijkt een keuze tussen de lange en de korte termijn. Tussen de pijn nu nemen of hopen dat van uitstel afstel komt. Het juiste antwoord lijkt daarom: nu de banken versterken, de private schulden verminderen en de renteaftrek afbouwen. Op de tanden bijten, het doet maar even pijn.

Maar de economische werkelijkheid is ingewikkelder. Korte pijn kan tot chronische klachten leiden. Tijdelijk lage economische groei en dalende huizenprijzen schaden de bankbalansen en frustreren de pogingen van huishoudens om hun schulden te saneren. In de economie zijn het soms juist de harde heelmeesters die de patiënt met stinkende wonden achterlaten.

Vandaar dat de Nederlandse regering flink lobbyde in Brussel om snellere beperking van de hypotheekrenteaftrek uit de aanbevelingen van de Europese Commissie te krijgen. Met succes. En vandaar dat banken zich zorgen maken over de mogelijk strenge kapitaaleisen die de Europese Centrale Bank aan hun hypotheekportefeuille wil stellen.

Uit een nieuw boek van het Centraal Planbureau (CPB) blijkt hoe kwetsbaar onze economie is voor nieuwe tegenvallers op de huizenmarkt. Roads to recovery, heet het in het Engels geschreven boek dat woensdag verscheen. Een hoofdstuk gaat over de consument. Die heeft het zwaar te verduren gehad. Niet alleen daalde het beschikbaar inkomen gedurende de crisis — vooral door lastenverzwaringen —, ook de waarde van zijn huis ging veel sneller omlaag dan in de meeste andere eurolanden.

Schermafbeelding 2014-06-28 om 15.12.35

De huizenprijsstijgingen van voor de crisis hadden Nederlanders routinematig omgezet in hogere hypotheken (met renteaftrek) en extra bestedingen, waardoor de Nederlandse economie het beter deed dan die van vergelijkbare eurolanden. Toen de huizenprijzen gingen dalen, de extra consumptie uit overwaarde wegviel en veel Nederlanders opeens met spijt naar hun gloednieuwe keuken en luxe badkamer keken, viel de consumptie hard terug. Sindsdien doen we het slechter dan vergelijkbare eurolanden. Sinds juni vorig jaar dalen de huizenprijzen niet meer. Dat is een belangrijke voorwaarde voor herstel van de consumptie.

Schermafbeelding 2014-06-28 om 15.12.29

Het CPB-boek bevat een rekenvoorbeeld dat het effect van huizenprijzen op toekomstige  consumptie fraai illustreert. Stel dat alle Nederlanders met onderwaarde op hun huis extra gaan aflossen, zodat na acht jaar tijd de schuld gelijk is aan de waarde van de woning. Wat zou er dan met de consumptie gebeuren? Als in die acht jaar de huizenprijzen blijven dalen, met een half procent per jaar, neemt de consumptie af met bijna 5%. Zet stevig economisch herstel dan maar uit je hoofd.

Schermafbeelding 2014-06-28 om 15.12.42

Stijgt de huizenprijs met 3% per jaar, dan daalt de consumptie slechts met 0,7%. Bij een stijging van 4% hoeven de huiseigenaren zelfs helemaal niet extra af te lossen om hun onderwaarde weg te werken. De consumptie zal in dat geval niet afnemen.

Het IMF waarschuwt de wereld al weer voor nieuwe zeepbellen op huizenmarkten. Maar een klein beetje extra lucht in de huizenprijs zou het Nederlandse herstel nu goeddoen.

*) NASCHRIFT:  Een aantal lezers wees er op dat banken ook nieuw kapitaal kunnen ophalen. Bijvoorbeeld door nieuwe aandelen uit te geven. Dat klopt als een bus. Eerder heb ik daar ook voor gepleit. Maar de Nederlandse banken hebben er – spijtig genoeg – geen zin in. (zie ook deze discussie tussen Van Wijbergen en Nagel (ING)). Dan blijft alleen balansverkorting over, met alle schadelijke economische gevolgen van dien.