Nee, je vindt na het lezen van dit artikel niet opeens de woning van je dromen. En er staan ook geen superslimme tips in om aan een hoge hypotheek met lage rente te komen. De huizenmarkt is nu eenmaal krap, zeker voor starters die op zoek zijn naar een betaalbare turn-key woning in stedelijk gebied in het westen van het land. Daar kan ik niets aan veranderen.

Maar misschien kan ik het leed van potentiële huizenkopers wel een beetje verlichten door te laten zien dat ze niet alleen staan. Dat in andere landen de huizen ook duur zijn, dat vroeger huizenkopers ook vol ongeloof naar de prijzen staarden en dat er toch opvallend veel matches plaatsvinden op de huizenmarkt. Het kan dus wel.

Laten we beginnen bij de huizenprijs zelf. Die staat op een all time high. In het eerste kwartaal van 2021 bedroeg de gemiddelde verkoopprijs zo’n €379.000 euro. Dat is ruim een halve ton meer dan een jaar eerder en ligt een kleine €140.000 boven het gemiddelde van tien jaar geleden. Nu is de gemiddelde huizenprijs niet zo’n precieze indicator, want het hangt nogal af van wet er precies in een periode is verkocht. Een maand waarin wat meer vrijstaande villa’s en wat minder naoorlogse appartementen worden verkocht, levert direct een flink hogere gemiddelde verkoopprijs op.

Daarom rekent het Centraal Bureau voor de Statistiek ook uit hoe hoog de gemiddelde prijs zou zijn als het gehele Nederlandse woningbestand tegen de geldende marktprijzen van eigenaar zou zijn gewisseld. De ‘prijsindex bestaande koopwoningen’ corrigeert dus voor het zogenoemde samenstellingseffect. Ook die prijsindex steeg in april met het snelste tempo in twintig jaar en staat momenteel op de hoogste stand ooit: 11% boven het niveau van vorig jaar en 38% boven dat van tien jaar geleden.

Waar blijft die troost nou, zal een ongeduldige lezer nu denken. Wel, daarvoor is nog één correctie nodig. We moeten rekening houden met de algemene geldontwaarding. Gecorrigeerd voor inflatie blijkt dat de huizenprijs wel hoog is, maar niet veel hoger dan tijdens de vorige top van 2007. Ik weet dat jaar nog goed, want toen was ik zelf zo’n ontroostbare, op huizenjacht in een overspannen markt. Voor wat ik toen aan inflatie-gecorrigeerde euro’s kwijt was kun je nu vrijwel hetzelfde huis kopen, want de reële huizenprijs ligt nu nog geen 5% hoger dan in 2007.

En in dat jaar betaalde je nog zo’n 5% rente op je hypotheek. Anno 2021 is dat minder dan de helft. Een koopwoning is daardoor nu een stuk betaalbaarder dan in 2007. Volgens de betaalbaarheidsindex van onderzoeksbureau Calcassa is een gemiddelde huizenkoper die een gemiddelde woning koopt nu bijna 14% van het netto maandinkomen kwijt aan netto woonlasten. Eerder deze eeuw was dat vaak meer dan 25%.* We hebben het hier over gemiddelden, het zal voor sommigen best veel hoger zijn. Maar het besef dat huizenkopers zich vroeger ook veel zorgen maakten over de betaalbaarheid, kan toch als troost dienen.

Net al het idee dat ook elders in de wereld de huizen, dwars door de coronacrisis heen, steeds duurder werden. De teleurstelling dat de pandemie – hoe cynisch ook – niet voor het ultieme koopmoment zorgde, wordt dus ook elders gevoeld. In het Verenigd Koninkrijk en Frankrijk bijvoorbeeld, waar de prijzen in 2020, gecorrigeerd voor inflatie, met 6% stegen. Of in de Verenigde Staten, waar dat tempo zelfs op bijna 8% lag en de huizenprijs nog sneller steeg dan in Nederland. Duitse kopers zagen de huizen tijdens rampjaar 2020 na aftrek van inflatie zelfs 8,4% duurder worden.

Maar troost moet natuurlijk meer zijn dan schadenfreude over Duits verdriet. Er hoort ook een positieve boodschap bij. Hier komt ‘ie: het is niet onmogelijk om een huis te vinden en te kopen. Succesvolle matches op de huizenmarkt tussen koper en verkoper vinden zeer regelmatig plaats. In het eerste kwartaal van 2021 wisselden 66.600 woningen van eigenaar. Een kwartaal eerder was dat zelfs 66.800, een absoluut record.

De woningmarkt is extreem krap, het aanbod is beperkt en het is voor veel mensen erg moeilijk om ertussen te komen. Maar desondanks zijn er veel succesvolle transacties. Er gaan veel flessen champagne open en er wordt veel (virtueel) getoast op een afgesloten deal. Misschien met wat pijn aan de portemonnee. Maar ook dat is van alle tijden.

FD

*Ik kreeg een aantal vragen over die 14%. Is dat niet erg laag? Het gaat hier om de maandlasten van een aflossingsvrije hypotheek. Veel huizenkopers kiezen tegenwoordig voor een annuïteitenhypotheek (zeker sinds alleen een volledig aflossende hypotheek in aanmerking komt voor renteaftrek). Dan zijn de maandlasten volgens de indicator van Calcassa ruim twee keer zo hoog. Maar wel een stuk lager dan tijdens de vorige prijspiek, en dat ik mijn punt in deze alinea.  Calcassa nam in het kwartaalbericht Q1-2020 deze grafiek op: 

Er zijn nog niet genoeg problemen, dacht de SER. Laten we er een denkbeeldig probleem bij doen. Dus schreef men in het adviesrapport dat deze week zo brutaal door de formatie heen fietste: ‘Er is sinds 2001 een toenemende primaire inkomensongelijkheid in Nederland’.

Primaire inkomens zijn de bruto inkomens. Er is pas een probleem als deze ongelijkheid niet via belastingen, toeslagen en uitkeringen wordt gecompenseerd. Maar dat doen we natuurlijk juist wel. Sterker nog: de netto inkomensongelijkheid is deze eeuw helemaal niet toegenomen.

Probleem opgelost, zou je denken. Maar de SER vindt van niet, want herverdeling kost geld, dat de overheid moet ophalen en dus ‘neemt de gemiddelde druk op besteedbare inkomens toe’.

Akkoord, maar dat is juist de bedoeling. De SER concludeert echter: ‘De druk op het inkomen vergoot het risico op armoede onder werkenden’.

Wacht even. Omdat we de inkomensongelijkheid bestrijden, worden de armen armer? Natuurlijk niet. De SER zet de wereld op z’n kop. Hoe serieus moeten de formerende partijen een advies nemen waarin dit soort prietpraat staat?

FD

Statiegeld op kleine plastic flesjes. Dat leek de minister een goed idee. Het kleine PET-flesje won snel aan populariteit en dat was te zien in de bermen van Nederland.

Het jaar was 2000 en de minister heette Jan Pronk. Statiegeld moest er zeker komen, vond ook de Tweede Kamer, maar eerst gingen we nog even overleggen met het bedrijfsleven. Er werden convenanten afgesloten en de verpakkingsindustrie zette onder het motto ‘Nederland Schoon’ wat vuilnisbakken neer.

Dat kostte allemaal wat tijd. Om precies te zijn: 21 jaar. Een periode waarin één tot twee miljard flesjes in het milieu belandden. (Onderzoeksbureau CE Delft gaat uit van 50 tot 100 miljoen flesjes per jaar). Maar sinds gisteren is het eindelijk zover: er zit nu statiegeld op kleine flesjes.

Nu meteen door met dit systeem. Voer snel statiegeld op blikjes in (en niet pas in 2023). En op plastic flesjes voor sap en zuivel, die merkwaardig genoeg nu niet meedoen. Voer dan boetes in voor bedrijven die veel zwerfvuil veroorzaken: hamburgerketens, snoepfabrikanten, producenten van sportdrankjes. Net zolang tot Nederland echt schoon is.

FD

Zelfs de Efteling kwam langs bij Mariëtte Hamer en daar werd nogal lacherig over gedaan. Een beetje flauw, want de informateur mag best tactisch tijdrekken. Nee, ik maak me meer zorgen over ander bezoek: werkgevers en vakbonden wipten onlangs ook weer langs bij Hamer en beloofden zelfs een polderakkoord over de arbeidsmarkt. Alsof het een doodgewone vergadering bij de SER was.

Terwijl de polder zich er juist nu niet mee moet bemoeien. Als er een akkoord moet komen, moeten de politieke partijen daar over gaan. Die hebben net in hun verkiezingsprogramma’s opgeschreven wat ze willen met de arbeidsmarkt. De kiezers hebben vervolgens hun keuze gemaakt. Nu is de politiek aan zet.

Bij veel partijen hadden de werkgevers en/of vakbonden trouwens ook al invloed op wat er in die programma’s stond. En als er straks een kabinet is, zal dat het arbeidsmarktbeleid ook weer braaf afstemmen met de polder. Vakbondsleden en werkgevers hebben in Nederland al absurd veel invloed en hebben zo meer stemrecht dan andere burgers. Doe tijdens de formatie daarom een hele groot stap achteruit en laat het voor één keer aan de politiek.

FD

Zo kort na de uitspraak zitten ze bij Royal Dutch Shell nog vol in de fase van verzet. Men is het oneens met de uitspraak en gaat in hoger beroep. Dat mag natuurlijk, maar op een gegeven moment zal de rouwverwerking over moeten gaan in de fase van acceptatie en vooruitkijken.

Dan zal blijken dat de rechter het oliebedrijf een grote dienst heeft bewezen. Shell moet de CO2-uitstoot die het bedrijf direct en indirect veroorzaakt sneller verminderen. Die transitie gaat veel geld kosten, en dat geld had men eigenlijk eerst willen verdienen door nog even flink door te gaan met oppompen en verkopen van olie en gas.

Maar dat was natuurlijk altijd al een slecht idee, want zo maak je het probleem groter in plaats van kleiner. Een oliebron is ongeschikt als fonds voor groene projecten. Bovendien: zolang de focus van Shell blijft liggen op pompen en raffineren, verliezen de duurzame krachten het binnen dit gigantische bedrijf altijd van de fossiele. Gedwongen worden om echt te kiezen voor duurzame energie, en zo het energiebedrijf van de toekomst worden dat de transitie wél overleeft, dat zou je toch elk oliebedrijf toewensen?

FD

Als het om inflatie gaat ben ik een nogal doorsnee persoon. Mijn persoonlijke inflatiecijfer bedroeg in april 1,7%. Dat is precies gelijk aan de gemiddelde Nederlandse inflatie. Dat blijkt uit de nieuwe Personal Inflation Calculator van de Europese Centrale Bank. Ik vulde daar in wat ik uitgeef aan voeding, huisvesting, kleding, et cetera, en de website rekende mijn persoonlijke inflatie uit.

De nieuwe rekenmachine is onderdeel van een publiekscampagne van de ECB. De centrale bank wil ons uitleggen wat inflatie is, waarom prijsstabiliteit belangrijk is en vooral: waarom veel consumenten het gevoel hebben dat het prijspeil meer stijgt dan uit de statistieken blijkt.

Dat verschil tussen perceptie en werkelijke inflatie kan groot zijn. Vaak is de ‘gevoelsinflatie’ meer dan het dubbele van de objectieve inflatie. Volgens de ECB komt dat doordat prijsstijgingen ons meer opvallen, we vaak onbewust vergelijken met prijzen van jaren geleden en we het moeilijk vinden om onderscheid te maken tussen een prijsstijging en de toename van de kwaliteit van een product. Het komt ook doordat ons persoonlijke consumptiepakket vaak anders is dan het gemiddelde. Vandaar de rekentool.

Mooi natuurlijk, zo’n centrale bank die uitlegt dat we inflatie vaak overschatten. Maar er zit ook een paradoxale kant aan de nieuwe website. Want de afgelopen jaren was het beleid van de ECB juist gebaseerd op de vrees dat onze inflatieverwachtingen te laag waren. Misschien zelfs negatief, waardoor de economie in een deflatiescenario zou belanden. Veel van het onorthodoxe monetaire beleid, zoals de negatieve rente en het massaal opkopen van obligaties, vindt zijn oorsprong in deze vrees.

De ECB redeneert als volgt: burgers en bedrijven besteden meer als de rente laag is, en minder als de rente hoog is. Het gaat daarbij om de reële rente, dus de gecorrigeerd voor de verwachte inflatie. Als de centrale bank de economie wil stimuleren, moet de reële rente omlaag, maar men heeft alleen controle over de nominale rente. Vandaar dat de centrale bank het belangrijk vindt dat de inflatieverwachtingen niet omhoog of omlaag schieten. Die verwachtingen moeten ‘verankerd’ zijn: het publiek moet er van uit gaan dat de centrale bank de inflatie min of meer stabiel zal houden. Niet te hoog, maar ook niet te laag.

Voor de ECB betekent dat: inflatie van net iets minder dan 2%. De afgelopen jaren lukt het alleen niet om dat percentage te halen. De werkelijke inflatie ligt er al tijden ruim onder, en de verwachtingen dreigen van hun ankers te slaan.

Economen bij banken en beleggingsinstellingen verwachten dat de ECB de inflatiedoelstelling ook de komende jaren niet zal halen. Uit enquêtes onder deze ‘professionele voorspellers’ blijkt dat zij een inflatie van maximaal 1,5% verwachten. Dat is te laag, vindt de ECB, want het maakt de reële rente te hoog. Doorgaan met het opkoopbeleid, is daarom het devies.

Maar uiteindelijk zijn het niet de professionele bankeconomen die de beslissing nemen om te lenen of te sparen. Dat zijn de burgers en bedrijven zelf. Het is dus vooral hun inflatieverwachting die van belang is, en die verwachting is structureel hoger.

Dat blijkt uit een nieuw onderzoek onder Nederlandse burgers dat onlangs bij de Bank for International Settlements (BIS) verscheen. Men vroeg naar de verwachte inflatie voor volgend jaar en over tien jaar, en deed dit met en zonder informatie over het werkelijke inflatiepercentage. De antwoorden laten zien dat inflatieverwachtingen van mensen enorm uiteen lopen: van deflatie tot hyperinflatie. De mediane verwachting ligt voor korte termijn op ongeveer 2%, dus vrijwel zoals de ECB wenst. Op lange termijn ligt die verwachting echter veel hoger: 5% bij de groep die geen informatie kreeg en 4% bij de groep waaraan de werkelijke inflatie werd verteld. De inflatieverwachtingen dreigen van hun ankers te slaan, maar, zo schrijven de onderzoekers, dat is niet omdat er te weinig, maar omdat er te veel inflatie wordt verwacht.

Deze uitkomst komt overeen met de vaststelling van de ECB dat de gevoelsinflatie van burgers vaak te hoog is. Maar opvallend genoeg lijkt dat geen gevolg te hebben voor het monetaire beleid. Als burgers te veel inflatie verwachten, kan het deflatiescenario worden opgeborgen en mag de ECB zo zoetjes aan het onorthodoxe beleid gaan verminderen.

FD

Als oude opponenten opeens samen een brief schrijven aan de informateur, dan ctrl-F ik altijd even op het euroteken. Hoe hoog is het bedrag dat de gezworen vijanden aan de overheid vragen? Aan eensgezindheid hangt meestal een flink prijskaartje.

Op dat van werkgevers, boeren, bouwers en natuurbeschermers staat het astronomische bedrag van €15,3 mrd. Als de overheid dat bijlegt kunnen de betrokken organisaties samen het stikstofprobleem oplossen. ‘Niet investeren is kostbaar’, schrijven ze deze week. ‘Wel investeren’ is blijkbaar ook erg duur.

Nu mag de stikstofaanpak natuurlijk wat kosten. Maar wat mist in de brief, is wat de organisaties en hun achterban zelf kunnen bijdragen. Waarom geen pleidooi voor een stikstofheffing? Stikstofrechten zijn nu gratis en dat is een subsidie op vervuiling. Het kan ook wel wat vindingrijker dan simpelweg de hand ophouden. Sta op de erven van stoppende boeren kleinschalige woningbouw toe en het stikstofbeleid betaalt zichzelf. Of verzin een andere list. De rekening van een gewapende vrede hoeft niet geheel naar de belastingbetaler, zelfs niet in formatietijd.

(FD)

Hamer heeft haast. De informateur wil snel een herstelplan voor Nederland in elkaar timmeren. Binnen drie weken moet duidelijk zijn hoe de overheid met grote extra uitgaven onze economie weer gaat opstarten.

Nu ben ik helemaal vóór snelheid in deze tergend trage formatie, maar we moeten eerst een andere vraag beantwoorden: is zo’n groots herstelplan nog wel nodig? Want de economie lijkt ook zonder extra miljarden een snelle herstart te maken.

In het eerste kwartaal was er nog krimp, maar de rest van het jaar ziet er goed uit. ABN Amro verhoogde gisteren de groeiverwachting zelfs naar 3,7%. Dat zou de hoogste economische groei in 14 jaar zijn. De werkloosheid daalde in april naar 3,4%; terug naar het niveau van april 2020, toen iedereen het had over de krappe arbeidsmarkt. Er werken nu zo’n 127.000 mensen meer dan twee jaar geleden. En sinds vorig jaar zomer ontstaan er elk kwartaal meer nieuwe vacatures dan er worden vervuld.

In binnen- en buitenland schieten prijzen omhoog omdat bedrijven de vraag niet kunnen bijhouden. Er is nu al tekort aan van alles. Wil Hamer echt nog extra olie op dit vuur gooien?

FD

Het vaccineren gaat nu snel. Deze week mogen geboortejaren 1963 tot 1965 zich al melden. Nog even en mijn jaar is aan de beurt. Dan laat ik me meteen prikken. Dat doe ik om de epidemie te bestrijden, maar vooral omdat ik zelf geen covid wil krijgen.

Naarmate er meer jaren zijn opgeroepen zal dat laatste argument steeds minder sterk meewegen. Veertigers hebben in de regel al minder te vrezen van de ziekte en voor de meeste dertigers zijn de risico’s nog kleiner. We gaan binnenkort dus een nieuwe fase in: mensen laten zich vooral inenten om de maatschappij te beschermen.

Ongetwijfeld is dat voor velen voldoende reden. Maar de maatschappij mag er ook wel een beloning tegenover stellen. Naast een vaccinatiebewijs zou er nog een prikprikkel moeten komen. Bijvoorbeeld €50 of €100 voor elke prik. Of een horecabon, te besteden bij lokale bedrijven. Met de mogelijkheid om de beloning te weigeren of te doneren aan een goed doel, uiteraard.

U vindt me nu vast een platte econoom met een nihilistisch mensbeeld. Maar als slim belonen helpt om snel groepsimmuniteit te bereiken, dan moeten we dat gewoon doen.

FD

‘Er is al een serieuze bieder. Maar als je tienduizend extra biedt heb je het wel.’ Dat fluisterde de makelaar in de gang van het bouwvalletje dat mijn eerste koophuis zou worden. Het was eind jaren negentig en de huizenmarkt was overspannen.

Ik vond het tof van de makelaar. Kort daarvoor hadden we ontdekt dat er uit het verleden nog een vage connectie was met mijn familie. Dus ik snapte wel dat hij uit zijn rol viel en mij een kooptip gaf.

Maar ik trapte natuurlijk in een oeroud makelaarstrucje. Dit soort gesjacher maakt een huis kopen tot een onaangename aangelegenheid, want je weet nooit waar je aan toe bent. Logisch dat kopers verlangen naar regels die het biedingsproces openbaar, transparant en controleerbaar maken.

Maar vreemd genoeg hoor je de verkopers daar niet over, terwijl het gesmiespel van de makelaar ook in hun nadeel is. Die zou het huis moeten verkopen aan diegene die er het meest voor over heeft, niet aan de oen die toevallig in zijn trucje trapt. Het is juist de verkoper die belang heeft bij een open proces met strakke spelregels. Kom in opstand, verkopers, en eis transparantie!

 FD