Aflossen is een deugd, maar te veel aflossen maakt woningbezitters juist kwetsbaar

Te weinig sparen, maar toch te veel vermogen opbouwen. Dat klinkt paradoxaal, maar uit een nieuwe studie van het Centraal Planbureau blijkt dat de gemiddelde huiseigenaar het toch voor elkaar krijgt. Die ziet gedurende zijn of haar leven het totale vermogen tot enorme hoogte stijgen, maar heeft tegelijkertijd in een groot deel van dat leven te weinig financiële middelen om bestand te zijn tegen plotselinge schokken in het inkomen. De Nederlandse woningbezitter is rijk en arm tegelijk.

Het CPB trekt geen beleidsconclusies uit deze vaststelling, daar wil men een apart rapport aan wijden. Maar volgens mij is het niet moeilijk om te zien wat er fout gaat en wat de politiek daar aan kan doen: we sparen te veel in bakstenen, dus de regels over aflossen van de hypotheek moeten soepeler. Weg met de pure annuïteitenhypotheek die in dertig jaar volledig aflost. De aflossingsvrije hypotheek verdient herwaardering.

Ik weet het, dat klinkt als een nogal gevaarlijke conclusie. De kredietcrisis heeft ons geleerd wat de gevaren van te hoge particuliere schulden zijn. Toen de huizenprijzen omlaag schoten stond een goed deel van de Nederlandse woningen onder water en zaten vele duizenden gezinnen gevangen in hun huis. Logisch dat de overheid besloot om aflossen tot nieuwe deugd te verheffen. Voortaan zouden nieuwkomers op de woningmarkt alleen nog maar in aanmerking komen voor hypotheekrenteaftrek als ze een volledig aflossende hypotheek namen.

Maar dit beleid – hoe goed de bedoelingen ook waren – blijkt behoorlijke nadelen te hebben. Starters op de woningmarkt kregen er bijvoorbeeld een enorm concurrentienadeel door. Terwijl bestaande huiseigenaren dankzij de extreem lage rente hun maandelijkse woonlasten flink zagen dalen, waren de starters maandelijks juist een veel groter deel van hun inkomen kwijt. Uit cijfers van dataverzamelaar Calcasa blijkt dat een gemiddelde huiseigenaar met een aflossingsvrije hypotheek nu nog geen 15% van het inkomen kwijt is aan hypotheeklasten. Dat percentage is de afgelopen tien jaar flink gedaald. Woningbezitters met een annuïteitenhypotheek zijn ruim 30% van het inkomen kwijt. En dat percentage steeg de afgelopen jaren juist, vanwege de oplopende huizenprijzen.

Maar wie aflost bouwt tenminste wel vermogen op, hoor ik u denken. En dat is natuurlijk zo. Rentebetalingen ben je kwijt, aflossingen zijn beleggingen in (je eigen) vastgoed. Wie aflost op z’n hypotheek bouwt vermogen op, dus is minder kwetsbaar voor crisis en recessie. Wat kan daar mis mee zijn?

Het nieuwe CPB-rapport geeft antwoord op die vraag. Met behulp van het Inkomenspanelonderzoek van het Centraal Bureau voor de Statistiek, waarin de inkomensgegevens van vele duizenden Nederlanders worden bijgehouden, berekende men welk risico werknemers gedurende hun leven lopen op grote inkomensschokken. Zelfstandigen werden buiten beschouwing gelaten. Vervolgens vroeg men: welk ‘optimale vermogen’ heeft een gemiddeld Nederlands huishouden nodig om zo’n schok comfortabel uit te rijden. Met andere woorden: hoe hoog moeten de buffers zijn gedurende het leven om te zorgen dat je bij een wisselend inkomen toch een constant consumptiepatroon kunt handhaven.

Uit het onderzoek blijkt dat huishoudens gemiddeld voldoende vermogen opbouwen. Maar met de mate van liquiditeit van dat vermogen is wel iets mis. Een groot deel van het vermogen van woningbezitters zit vast in het eigen huis. Deze bakstenen zijn niet aan te spreken als het inkomen vanwege bijvoorbeeld werkloosheid of ziekte terugvalt. Dan moet het liquide spaargeld worden aangesproken, en daarvan heeft men gemiddeld juist te weinig.

Neem een gemiddelde woningbezitter van vijftig jaar. Die zou optimaal een vermogen van ruim €56.000 moeten hebben opgebouwd. In werkelijkheid is dat meer: €95.000. Maar het grootste deel daarvan zit in het huis. De liquide middelen bedragen slechts €17.500. Niet genoeg om de inkomensrisico’s te dekken. Nederlanders zijn dus rijk genoeg, maar hebben een te groot deel van die rijkdom belegd in de eigen woning. Aflossen maakt de financiële situatie niet veiliger, maar juist riskanter.

Daarmee is natuurlijk niet gezegd dat we allemaal moeten stoppen met aflossen. Maar wel dat het doel van een volledig afgeloste hypotheek in dertig jaar voor veel mensen overdreven is. Aflossen mag, maar hou ook genoeg geld over om inkomensrisico’s af te dekken.

(FD)

NB: De grafiek moet niet gelezen worden als financieel advies. Het gaat om gemiddelden (of beter: medianen). Of zoals het CPB zelf schrijft:  “Het optimale vermogenspad dat we presenteren is niet bedoeld als normatieve aanbeveling; het is geen advies aan individuele huishoudens. Ons resultaat hangt af van aannames omtrent voorkeuren, parameters en de gemaakte modelkeuzes. De werkelijk optimale vermogens zijn onzeker en zal voor elk huishouden anders zijn. In de notitie laten we gevoeligheidsanalyses zien voor andere aannames en parameterwaarden.”